내년 2분기엔 발행 가시권

2009년 미국 주택가격은 한국을 포함한 전 세계 부동산 자본시장의 향방에 결정적인 영향을 줄 것으로 전망된다.

미 주택가격과 연동하는 미 모기지시장의 규모는 약 10조달러이고 미 모기지 관련 금융상품은 세계 금융기관들이 대량으로 보유하고 있기 때문이다. 최근 미국에서 발표되고 있는 부동산 동향 조사들에 따르면, 미 주택 차압물량이 내년 2분기에 약 6500만건으로 정점에 이르게 돼 주택가격이 바닥을 칠 것이라고 한다.

내년 2분기 저점에 이른다면 그 이후 미 금융기관은 자산의 추가적인 하향조정이 불필요하게 돼 자산가치가 안정권에 진입하고, 미 금융자산에 투자한 미국을 포함한 전 세계의 금융기관들은 좀 더 여유 있게 자산 건전성을 개선할 수 있는 길을 모색할 수 있다. 금융기관들은 좀 더 적극적이고 점진적으로 대출을 늘릴 수 있게 될 것이다.

물론 미국 주택가격이 정확히 언제 저점을 칠지는 실물경기의 회복 여부에 달려 있다. 실물경기 침체가 예상보다 훨씬 더 심각하다면 소비 감소와 고용 불안으로 미국 주택 차압물량은 내년 2분기 이후로도 증가세를 보이고 주택가격은 추가적인 하락 압력을 받게 된다.

한국의 부동산 자본시장은 구체적으로 어떤 영향을 받을까.

국내 주택시장의 자본 조달은 대부분 모기지론을 통해 이뤄지는데, 모기지론 대출은 주로 시중은행이 공급하고 있다. 한국은 전통적으로 수신을 통해 모기지론의 재원을 확보해왔다.

그러나 최근 들어 해외에서 단기 자금조달 여건이 급속히 악화되자 금융채 의존도를 급속히 늘리게 되면서 금융채 조달금리가 급격히 상승하게 됐다. 정부의 기준금리 대폭 인하에도 불구하고 금융채 시장금리는 하락하지 않고 있다. 투자자들의 극심한 위험회피 성향이 쉽게 해소되지 않고 있기 때문이다.

역으로 생각해보면 국내 금융채 시장금리가 하락하기 위해서는 국내 금융채에 대한 수요가 늘어나야 한다. 그 수요가 진작되려면 미국을 중심으로 한 금융기관의 단기상품 투자부터 증가해야 하고, 금융기관의 투자를 늘리기 위해서는 무엇보다 미국 금융기관의 자산 건전성이 높아져야 한다.

금융기관 안정을 위해서는 미 정부의 정책효과와 함께 시장 신뢰가 회복돼 주택가격이 안정돼야 한다.

국내 금융기관의 유동성 위기 극복에는 완전 유동화를 전제로 한 모기지유동화증권(MBS) 및 부분적 유동화증권인 커버드본드의 해외 발행이 중요한 역할을 할 것으로 기대된다.

최근 각광받는 커버드본드의 경우 현재 유럽 시장이 지난 3분기 이후 급격히 냉각됐지만, 올 4분기와 내년 1분기에 걸쳐 국공채 시장부터 회복된다면 내년 2분기에는 국내 금융기관의 모기지자산 커버드본드 발행이 가시권에 진입할 것으로 보인다.